상가건물 임대차보호법 일부개정법률안

발의 참여 의원

제안자가 작성한 요약입니다. 바뀌는 조문 전문은 원문에서 볼 수 있습니다.

제안이유 계약갱신요구권과 관련하여, 현재는 임차인이 3기에 달하는 차임을 연체하기만 하면 임대인은 갱신을 거절할 수 있음. 그러나 최대 10년의 계약갱신요구권을 인정하는 취지에 비추어 볼 때, ‘최근 2년간 3기’로 제한함이 타당함. 또한, ‘재난 상황으로 인한 차임 연체’의 경우에는 계약갱신이 가능하도록 하여야 함. 건물이 노후·훼손되는 등 안전사고의 우려가 있거나 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우, 임차인은 퇴거해야 하며 권리금은 전혀 회수되지 않음. 따라서 이러한 상황을 예상하지 못한 임차인을 보호하기 위해 권리금을 고려한 퇴거보상을 임대인이 지급하도록 함. 현재 임대인의 해지권을 규정하며 그 요건으로 3기에 달하는 차임 연체를 두고 있으나, ‘2년 내 3기’로 함이 바람직하고, ‘재난 상황으로 인한 차임 연체’에는 적용되지 않도록 해야 함. 또한, 임대인의 해지권만 규정되어 있어, 임차인의 해지권도 규정하며 재난 상황시 임차인에게 해지권이 발생하도록 하여 계약의 구속력에서 벗어날 수 있도록 하게 함. 계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례가 시행일로부터 6개월까지의 기간 동안 적용되도록 하였으나, 코로나 상황이 2021년 연말까지는 지속될 것으로 관측되는 등 연장의 필요가 있으므로 「재난 및 안전관리 기본법」상 재난 선포권자의 재난 종결 선포 3개월 후까지 연장하려 함. 임차인의 차임연체에 대비하여 계약 시 연체료율을 특약으로 정하는 경우가 많으나, 연체료율을 이자제한법상 최대 비율에 가깝게 설정하여 임차인에게 너무 가혹한 결과가 발생하는 경우가 많음. 이에 이자제한법상 최대 비율의 절반을 넘을 수 없도록 정함. 주요내용 가. 임차인의 계약갱신 요구권을 배제할 수 있는 사유 중, ‘3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 경우’를, ‘최근 2년간 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 경우’로 기한을 한정하고, ‘재난 상황으로 인한 차임 연체’의 경우에는 비록 3기에 이르는 차임 연체가 있었다 하더라도 임차인의 계약갱신 요구권을 임대인이 정당한 사유 없이는 거절할 수 없도록 함(안 제10조제1항제1호). 나. 임차한 건물이 ‘건물의 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 혹은 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우’에 임대인은 임차인의 계약갱신 요구권을 거절할 수 있으나, 이 경우에도 임대인은 임차인에게 제10조의7에 의하여 감정평가된 권리금 등을 고려하여 퇴거보상을 하여야 함(안 제10조제6항 및 제7항). 다. 차임연체액이 3기에 달하면 임대인에게 해지권이 부여되나, 2년 내 3기에 달하는 차임액을 연체한 경우로 한정하고, 재난 상황으로 인한 차임연체의 경우에는 임대인이 해지할 수 없도록 함(안 제10조의8 제1항). 라. 재난 상황일 때, 임차인은 계약을 해지할 수 있도록 함(안 제10조의8제2항). 마. 임대인 또는 임차인이 계약을 해지하는 경우, 해지권자의 해지 의사표시가 상대방에게 도달한 날로부터 1개월이 지나면 효력이 발생하도록 함(안 제10조의8제3항). 바. 계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례가 2021. 5. 1.로 만료되나 코로나 상황이 계속 이어지고 있어, 이를 「재난 및 안전관리 기본법」상 재난 선포권자가 코로나-19로 인한 재난 상황이 종결되었음을 선포하고 3개월 뒤까지 이어지도록 함(안 제10조의9). 사. 임차인이 임대료를 연체하는 경우에 대비하여 임대인과 임차인은 임대차 계약을 체결할 때 연체료율을 자유로이 정할 수 있으나, 그 연체료율의 상한을 최대 「이자제한법」 제2조제1항과 관련된 법령에서 정한 비율의 2분의 1로 함(안 제10조의10).

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